Espace réservé - Dorlotin

Espace Partenaires Bancaires

Deux Business Plans complémentaires

Le projet Dorlotin combine une résidence seniors et une exploitation agricole. L'acquisition foncière (565k€) ne sera financée qu'une seule fois si les deux projets s'enchaînent.

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BP Résidence Seniors finalisé par Thierry Bitsch, conseil financier de Dorlotin

Note de présentation bancaire

Synthèse du projet résidence : 34 logements, budget 4,5M€.

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Compléments financiers

Tableur détaillé avec projections et hypothèses (8 onglets).

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BP Exploitation Agricole

Business Plan V4.2

Document principal : vision, productions, financement, calendrier.

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Note de présentation banques

Synthèse pour les partenaires bancaires.

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Tableaux financiers 20 ans

Projections détaillées : CA, charges, trésorerie, bilan.

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Stratégie commerciale agricole

Circuits de vente, cibles clients, plan de montée en puissance.

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Demande de financement agricole

Prêt foncier : 508 500 € sur 20 ans
Prêt agricole : 140 000 € sur 7 ans
Apport personnel : 71 500 € (10%)
DSCR minimum : 1,45 (Année 2)

Synthèse du Projet

Le Projet

Localisation : Saint-Loup-de-Naud (77650)
Surface foncière : 7 hectares (4 parcelles)
Capacité : 34 logements seniors
Typologie : T2 et T3 équipés
Concept : Ferme inclusive + béguinage

Points forts

Emplacement stratégique à 10 min de Provins
Concept différenciant : agriculture + seniors
Porteur de projet ingénieur agronome
Terrain sous compromis
Commune engagée dans le projet

Activités prévues

Exploitation agricole en permaculture
Aquaponie et poulailler
Repair café et ateliers
Jardins partagés
Accueil animaux de compagnie

Données Financières

4,5 M€

Budget total

Foncier + Travaux + Aménagements

1,35 M€

Recherche de fonds

Soit 30% du projet

811 K€

Revenus annuels

Loyers 571K + Agricole 240K (A5)

x2

Objectif 5 ans

Doubler le capital investi

Structure juridique

Holding : SAS Dorlotin
Véhicule projet : SCI ou SASU dédiée par site
Durée : Long terme (10+ ans)
Sortie : Revente parts ou transmission

Points clés investisseurs

Actif tangible (foncier + bâti)
ESUS visé → avantages IR-PME
Comité de surveillance investisseurs
Reporting trimestriel

Le Marché Local

Une zone de chalandise à fort potentiel démographique, avec des besoins non couverts en habitat senior adapté.

73 508

seniors 65+ ans

Rayon de 30 km

8 100

seniors 65+ ans

À moins de 15 km

225

communes

Zone de chalandise

17,8%

taux moyen 65+

Au-dessus moyenne nationale

Communes clés

Nangis (3,7 km) : 1 471 seniors 65+
Provins (10 min) : 2 617 seniors (22,1%)
Donnemarie-Dontilly (8,8 km) : 591 seniors
Montereau (15 km) : 3 470 seniors
Fontainebleau (28 km) : 3 832 seniors (24,3%)

Répartition par âge (zone 15 km)

65-74 ans : 4 709 personnes (58%)
75-84 ans : 2 246 personnes (28%)
85+ ans : 1 144 personnes (14%)

Cible principale : 65-79 ans autonomes

Communes à fort taux (>25%)

Paroy : 33,3% de 65+ (14 km)
Clos-Fontaine : 32,8% (9 km)
Laval-en-Brie : 30,7% (8 km)
Sigy : 27,3%
+ 18 autres communes >25%

Atouts du territoire

Faible offre de résidences seniors
Fort besoin de solutions rurales
Accessibilité : A5, RN4, gare SNCF
Patrimoine historique (Provins UNESCO)
Prix immobiliers attractifs vs IDF

Source : INSEE Recensement 2022 - Analyse réalisée en décembre 2025

Plans Architecte

Le dossier architectural a été réalisé par le cabinet Architracks (Fontainebleau). Il comprend l'état existant de la ferme, les plans projetés pour les 34 logements répartis en 5 bâtiments (A à E), les façades et les coupes.

État existant

Ferme de 7 hectares avec plus de 1 000 m² de granges et bâtiments agricoles existants.

Photos, plan de masse, relevé du bâti

Projet : 34 logements

5 bâtiments (A à E) — studios T2 de 25 à 30 m², accessibles PMR, avec espaces communs.

Plans de masse, étages, façades, coupes

Télécharger le dossier

Dossier complet Architracks (22 pages) : état existant, projet, façades, coupes.

Télécharger le PDF →

Certificat d'urbanisme B

Le certificat d'urbanisme B (CUb) a été accordé par arrêté du 12 février 2026. Il confirme la faisabilité du projet de résidence seniors sur le site de Saint-Loup-de-Naud.